Απλήρωτα κοινόχρηστα: Έρχονται μεγάλες αλλαγές- Αναβαθμίζεται ο ρόλος του διαχειριστή

Του Νίκου Ρουσάνογλου (capital.gr)

Την ανάγκη εκσυγχρονισμού του θεσμού του διαχειριστή, τόσο από πλευράς αρμοδιοτήτων, όσο κι ευθυνών, ζητούν φορείς της αγοράς και απλοί ιδιώτες, που καλούνται να αντιμετωπίσουν μια σειρά ζητημάτων στην καθημερινότητα της λειτουργίας των πολυκατοικιών. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, στο σύνολο της χώρας, περίπου 2,2 εκατ. κατοικίες (σχεδόν το 50% του συνόλου) βρίσκονται εντός των 218.150 πολυκατοικιών (κτίρια με έξι ή περισσότερα διαμερίσματα έκαστο). Σχεδόν οι μισές από αυτές τις πολυκατοικίες βρίσκονται στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης. Παράλληλα, υπολογίζεται ότι το 50% - 60% των πολυκατοικιών έχει αναθέσει την διαχείριση των κοινοχρήστων σε εξειδικευμένα γραφεία.

Στο πλαίσιο αυτο, το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων, μέσω των μελών του, εξυπηρετεί συνολικά 150.000 πολυκατοικίες και πάνω από 1.000.000 οικογένειες σε όλη την Ελλάδα. Όπως τονίζεται σε σχετική ανακοίνωση, με αφορμή τον υπό διαμόρφωση νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας από το Υπ. Δικαιοσύνης, τα πιο κοινά προβλήματα περιλαμβάνουν ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές που δεν πληρώνουν κοινόχρηστα, με αποτέλεσμα να επιβαρύνονται οι συνεπείς ένοικοι, δυσκολία στη λήψη αποφάσεων για απαραίτητες εργασίες που πρέπει να εκτελεστούν στην οικοδομή, γιατί δεν υπάρχει συμμετοχή στις συνελεύσεις ή δεν συγκεντρώνονται οι απαιτούμενες πλειοψηφίες, όπως επίσης και διαφωνίες για επισκευές σε ανελκυστήρες και υδραυλικά, μέτρα πυρασφάλειας, κεντρική θέρμανση, ενεργειακές παρεμβάσεις και συντήρηση κοινόχρηστων χώρων. Το αποτέλεσμα είναι η συχνή απροθυμία ανάληψης της ευθύνης του διαχειριστή από ιδιώτες ιδιοκτήτες, ενώ ένα ακόμα πρόβλημα είναι οι απαρχαιωμένοι κανονισμοί των πολυκατοικιών, με ασαφείς, ή ανεφάρμοστες διατάξεις, με αποτέλεσμα το κάθε επιμέρους θέμα να οδηγεί σε προσωπικές συγκρούσεις.

Οι "ιστορίες καθημερινής τρέλας" δεν είναι λίγες. Τα εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά διαμερίσματα αποτελούν, συχνά, αιτία προβλημάτων, κυρίως μέσω της απροθυμίας των ιδιοκτητών τους, να συνεισφέρουν στην ομόρρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας, είτε μέσω διαφόρων προφάσεων, είτε μέσω της "εξαφάνισής" τους. Το τελευταίο διάστημα, πρόβλημα δημιουργείται και από τις αγορές που γίνονται μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα, καθώς σε κάποιες περιπτώσεις, μεσολαβούν αρκετοί μήνες, μέχρις ότου επαναχρησιμοποιηθεί το ακίνητο, συνήθως μέσω της μακροχρόνιας εκμίσθωσής του. Σε αυτό το διάστημα, που μπορεί να υπερβαίνει τους έξι μήνες, ουδείς αναλαμβάνει την ευθύνη της πληρωμής των κοινοχρήστων, καθώς ο ιδιοκτήτης βρίσκεται στο εξωτερικό και οι εδώ εκπρόσωποι, ή συνεργάτες του δεν είναι πάντα συνεργάσιμοι. Σύμφωνα με την κα. Ρ.Λ., διαχειρίστρια ενός μεγάλου οικιστικού συγκροτήματος 66 κατοικιών στην περιοχή της Κηφισιάς, η οποία επισημαίνει ένα σοβαρό κενό νόμου, που αφορά την άρνηση καταβολής κοινοχρήστων που αναλογούν σε κενά διαμερίσματα, όταν αυτά τελούν υπό την διαχείριση μεσιτικών γραφείων, ή εξειδικευμένων εταιρειών διαχείρισης. Το βασικότερο ζήτημα προκύπτει κατά το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί μέχρι να βρεθεί νέος ενοικιαστής/χρήστης του διαμερίσματος, όταν αυτό αγοραστεί από ξένο υπήκοο, καθώς σε αυτήν την περίπτωση, η επικοινωνία μαζί του, καθίσταται πρακτικά αδύνατη. Σύμφωνα με την ίδια, σε ένα περιστατικό, μεσιτικό γραφείο πούλησε διαμέρισμα σε επενδυτή από το Ντουμπάι, αλλά στη συνέχεια αρνήθηκε να παραχωρήσει τα στοιχεία του, ώστε να γίνει ο καταλογισμός των κοινοχρήστων, επικαλούμενο ζητήματα προσωπικών δεδομένων. Το ζήτημα παρέμεινε σε εκκρεμότητα για τρία ολόκληρα χρόνια, μέχρι που το ακίνητο μεταπωλήθηκε σε Έλληνα αγοραστή.

Η δεύτερη περίπτωση αφορούσε την απόκτηση μεγάλου διαμερίσματος του ίδιου συγκροτήματος από Κινέζο επενδυτή, μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα. Κάποια στιγμή, η οφειλή των κοινοχρήστων έφτασε το ποσό των 7.500 ευρώ, επειδή η νέα ιδιοκτήτρια ουδέποτε είχε ενημερωθεί από τον μεσίτη για τις υποχρεώσεις της, ενώ ούτε η διαχείριση είχε τρόπο επικοινωνίας. Εν τέλει, η οφειλή τακτοποιήθηκε στο μεγαλύτερο μέρος της, μέσω της αλλαγής εκπροσώπησης, αλλά και πάλι έχει αρχίσει να συσσωρεύεται νέο χρέος. Το δε μεσιτικό γραφείο δηλώνει αδυναμία πληρωμής, μέχρις ότου μισθωθεί εκ νέου το ακίνητο.

Στο νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας που συνεχίζει να βρίσκεται υπό επεξεργασία, προβλέπεται η θεσμική κατοχύρωση του διαχειριστή, μέσω της θέσπισης σαφέστερων κανόνων για τα καθήκοντά του, την νομιμοποίησή του, αλλά και τις υποχρεώσεις όσων διαχειρίζονται τα κτίρια. Παράλληλα, θα θεσπιστεί μια νέα, ταχύρρυθμη νομική διαδικασία για την είσπραξη απλήρωτων κοινοχρήστων, με την ΠΟΜΙΔΑ να έχει προτείνει την θέσπιση ρύθμισης, σύμφωνα με την οποία να υποχρεώνεται ο εκάστοτε ασυνεπής ιδιοκτήτης (ή τράπεζα, ή εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων), όταν θελήσει να πουλήσει το ακίνητό του, να προσκομίζει στον συμβολαιογράφο, υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή της πολυκατοικίας, περί μη οφειλής κοινοχρήστων. Η δήλωση αυτή θα εκδίδεται μέσω www.gov.gr και θα προσαρτάται στο συμβόλαιο. Πρόκειται για μια δικλείδα ασφαλείας, ώστε να αρθούν οι αδικίες έναντι των υπόλοιπων συνεπών ιδιοκτητών. Παράλληλα, έχει προταθεί και η παροχή της δυνατότητας επίδοσης της εντολής διαταγής πληρωμής απευθείας στο ακίνητο, μέσω θυροκόλλησης, αντί να αναζητά ο διαχειριστής τον ιδιοκτήτη, μέσω του Υπ. Εξωτερικών και της οικείας πρεσβείας...